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  • Foto do escritorThainá Fernandes

Adquiri um imóvel que estava penhorado: quais são as medidas a serem tomadas?



Adquirir uma casa própria ou investir no mercado imobiliário vai além de um simples desejo. É um processo que requer dedicação e atenção do comprador.


Além de pesquisar imóveis online, analisar fotos, comparar preços e planejar a decoração, é essencial que o comprador realize uma consulta detalhada da documentação do imóvel antes de fechar o negócio, mesmo que isso possa parecer tedioso para quem não está familiarizado com as normas e leis do mercado.


Antes de tudo, é fundamental verificar se o imóvel está regular no Cartório de Registro de Imóveis competente, ou seja, onde o bem está registrado. Isso pode ser feito solicitando os seguintes documentos:


  1. Matrícula Imobiliária atualizada do imóvel, também conhecida como Certidão de Inteiro Teor;

  2. Certidão de Ônus Reais; e

  3. Certidão de Ações Reais, Pessoais e Reipersecutórias.

A Matrícula Imobiliária atualizada, é "certidão de nascimento" do imóvel, contém informações como localização, metragem, proprietários atuais e anteriores, existência de construções, entre outros detalhes. Ela também revela se o imóvel está envolvido em disputas judiciais por dívidas do vendedor. A Certidão de Ônus Reais informa sobre quaisquer impedimentos que possam inviabilizar o negócio, como penhoras judiciais ou se o imóvel é garantia de financiamento. Já a Certidão de Ações Reais, Pessoais e Reipersecutórias revela se há registros de ações contra o vendedor.


Ao obter essas certidões e verificar a ausência de penhoras e pendências, o comprador pode concluir a negociação com mais segurança. No entanto, é crucial alertar que adquirir um imóvel já penhorado, com essa informação presente na matrícula imobiliária, implica assumir o risco de perdê-lo, visto que pode ser considerado fraude.


E se, após tomar todas as precauções, o comprador descobrir mais tarde que o imóvel já estava penhorado na compra, mas essa informação não constava na Matrícula Imobiliária?

Nesse caso, como terceiro de boa-fé, o comprador não fazia parte do processo judicial que originou a penhora e desconhecia essa informação no momento da compra.


Nesse cenário, é essencial proteger a propriedade. Com o auxílio de um advogado, o comprador pode apresentar os Embargos de Terceiro, instrumento legal para defender seus interesses. É necessário comprovar a propriedade atual do imóvel, posse e demonstrar que, na data da compra, não havia penhora averbada.


Se os elementos de prova demonstrarem a posse e boa-fé do comprador, caberá à outra parte provar a má-fé, o que pode resultar no cancelamento da penhora.


Assim, orienta-se buscar auxílio jurídico para evitar adquirir um imóvel penhorado ou, caso a compra seja realizada, proteger a propriedade, prevenindo problemas e frustrações futuras.

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